Onroerend verhuren met btw wijzigingen NIEUWS - Oktav Live Boekhouden Fiscaliteit

Onroerend verhuren met btw: een aantal wijzigingen

| | Fiscaliteit

De btw-regels in verband met onroerende verhuur zullen wijzigen. Dat werd al eerder aangekondigd. Na advies van de Raad van State zijn er nog aan aantal aanpassingen geweest aan het wetsontwerp van 30 maart 2018. Na de aanpassingen werd het op 31 juli 2018 ingediend bij het Parlement. Wat er nog aangepast is aan de btw-regels leggen we je graag even uit.

Optie verhuren van gebouwen met btw

Voorwaarden

Voor de optie tot verhuur van een gebouw zijn er een aantal basisvoorwaarden:

  • Het gaat om een (gedeelte van een) gebouw, eventueel met bijhorend terrein
  • De huurder is een btw-plichtige die het (gedeelte van het) gebouw enkel voor btw-plichtige activiteiten gebruikt. De huurder mag een vrijgestelde btw-plichtige zijn zoals bv. een dokter.

Met ‘een gedeelte van een gebouw’ wordt bedoeld dat het gaat om het gedeelte dat economisch zelfstandig verhuurd of gebruikt kan worden. Er moet van buitenaf rechtstreeks toegang zijn tot de verhuurde ruimte(s) zonder dat je daarvoor door andere ruimtes moet. Met ‘bijhorend terrein’ bedoelt men het kadastraal perceel waarop het gebouw staat en dat dus samen met het gebouw verhuurd wordt. De optie tot verhuur van een gebouw moet gezamenlijk uitgeoefend worden door verhuurder en huurder. Concreter wordt dit nog vastgelegd bij Koninklijk Besluit. In de memorie van toelichting staat ter verduidelijking dat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst in principe hiertoe volstaat.

In werking vanaf 1 januari 2019

Verhuren met btw kan enkel voor nieuwe gebouwen of vernieuwbouw (= grondig gerenoveerd gebouw dat na renovatie als nieuw gekwalificeerd wordt voor btw-doeleinden) waarbij de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018. Er mag nog geen factuur of voorschot ontvangen zijn voor dit nieuwe gebouw voor 1 oktober 2018. Als er al wel een factuur of voorschot is, dan komt het niet in aanmerking voor verhuring met btw. Er moet geen rekening gehouden worden met btw op immateriële diensten zoals bv bij landmeters en architecten.

Er is een uitzondering. Voor (gedeelten van) gebouwen voor opslag van goederen heeft de datum 1 oktober 2018 geen belang. Het is dus mogelijk om ook ‘bestaande’ gebouwen te verhuren met btw. Na de inwerkingtreding op 1 januari 2019 zal deze uitzondering enkel toepasbaar zijn als het onmogelijk is om optie tot verhuur met btw toe te passen. Dit wil zeggen dat als het mogelijk is om optie verhuur met btw uit te oefenen, dit in nieuwe en verlengde huurcontracten met betrekking tot opslagruimtes na 1 januari 2019 altijd toegepast zal moeten worden.

Vroeger mocht maximum 10% van een gebouw gebruikt worden als kantoor voor het beheer van goederen. Deze regel vervalt. Het zal volstaan dat het gebouw voor meer dan 50% gebruikt wordt voor goederenopslag. Er is een kleine toevoeging: deze ruimten zullen niet meer dan 10% als verkoopruimte gebruikt mogen worden.

Als de verhuur met btw van toepassing is, dan is dat voor de hele duur van de huurovereenkomst. Bij een nieuwe of verlengde huurovereenkomst zal dit dus telkens toegepast moeten worden.

Herzieningstermijn

De Raad van State had in haar advies, naar de Europese btw-richtlijn, een maximale herzieningstermijn van 20 jaar gegeven voor gebouwen die verhuurd worden met optie tot btw-onderwerping. Met dit advies werd geen rekening gehouden en de herzieningstermijn van 25 jaar blijft hierbij behouden. Deze 25-jarige termijn wordt jaarlijks herzien, maar wordt wel op maandbasis geëvalueerd. In de memorie van toelichting wordt gezegd dat de herzieningstermijn van 25 jaar enkel van toepassing is als het gebouw bij ingebruikname of in de eerste 15 jaar voor btw-belaste verhuur wordt gebruikt. Dit alles wordt nog verder uitgewerkt in het Koninklijk Besluit. Er wordt ook nog een antwoord geformuleerd op de vraag wat er gebeurt als een gebouw wordt verkocht buiten de nieuwe btw-nieuwheidstermijn en het door de koper verder wordt verhuurd met btw.

Kortdurende verhuur met btw

Verhuren voor een periode die korter is dan 6 maanden is kortdurende verhuur. Het is hierbij niet nodig om te kiezen voor verhuur met btw. Dat zal automatisch zo zijn als het niet onder de uitzonderingen valt. Deze uitzonderingen zijn:

  • (Gedeelten van) gebouwen worden gebruikt voor bewoning
  • Er wordt verhuurd aan natuurlijke personen voor hun privé gebruik of voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit
  • Er wordt verhuurd aan organisaties zonder winstoogmerk
  • (Gedeelten van) gebouwen worden gebruikt voor handelingen die zijn vrijgesteld op basis van artikel 44 § 2 W.BTW (de btw- vrijstellingen voor handelingen van sociale en culturele aard)

Ook voor de verhuur voor korte duur is de inwerkingtreding 1 januari 2019. Overeenkomsten die op die datum nog onder de btw-vrijstelling vallen, blijven vrijgesteld tot het einde van de looptijd.

Andere zaken om rekening mee te houden

De overdracht van huur wordt principieel een btw belaste dienst. Het maakt niet uit of de onderliggende huurovereenkomst aan btw is onderworpen of ervan is vrijgesteld.

De verlaagde btw-tarieven (6% en 12% naargelang de situatie) worden uitgebreid tot de verhuur van gebouwen. Het gaat dan om privéwoningen en instellingen voor personen met een handicap, huisvesting in het kader van sociaal beleid en gebouwen voor onderwijs en leerlingenbegeleiding.

Conclusie

Er wordt verwacht dat het ontwerp in deze huidige vorm goedgekeurd zal worden zonder verdere aanpassingen. De stemming van dit wetsontwerp in het parlement staat momenteel gepland in september.

Wens je meer informatie?

Karolien Vanmeerhaeghe – Senior Manager Tax & Legal - karolien.vanmeerhaeghe@moorestephens.be